Baulexikon: Fachbegriffe kurz erklärt

Stand: 08.2026

Bauherren-Deutsch in Klartext: die Begriffe, die dir in Angeboten, Verträgen und Bankgesprächen begegnen, jeweils in zwei, drei Sätzen erklärt und mit dem Ratgeber verknüpft, der in die Tiefe geht. Jeder Begriff ist direkt verlinkbar (Anker-Link im Menü des Browsers kopieren).

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A

Abnahme

Der rechtliche Wendepunkt des Bauprojekts: Mit der Abnahme erklärst du die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht; ab dann laufen die Gewährleistungsfristen und die Beweislast dreht sich. Details und Vorbereitung: Bauabnahme.

Annuitätendarlehen

Die Standardform der Baufinanzierung: gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung, wobei der Tilgungsanteil mit sinkender Restschuld automatisch wächst. Der Baufinanzierungs-Guide erklärt die Mechanik.

Anschlussfinanzierung

Die neue Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, zu den dann gültigen Zinsen. Früh kümmern lohnt: Anschlussfinanzierung.

Auflassungsvormerkung

Die Reservierung im Grundbuch: Nach der Beurkundung eingetragen, sichert sie dich davor, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder belastet.

Ausbauhaus

Ausbaustufe zwischen Rohbau und schlüsselfertig: außen dicht, den Innenausbau übernimmst du. Spart je nach Können 30.000–60.000 €, durchgerechnet im Ausbauhaus-Ratgeber.

Ausbaustufe

Definiert, wie fertig der Anbieter das Haus übergibt, vom Bausatz bis schlüsselfertig. Die Stufen und Preisspannen zeigt der Fertighaus-Ratgeber.

B

BAFA

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, zuständig für Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster). Die Abgrenzung zur KfW erklärt die Sanierungsförderung.

Baubegleitung

Unabhängige Sachverständige, die Baustellen in kritischen Phasen prüfen, typisch vier bis sechs Termine. Was das kostet und bringt: Baubegleitung.

Baufenster

Der im Bebauungsplan festgelegte Bereich des Grundstücks, innerhalb dessen gebaut werden darf. Steht das Wunschhaus quer dazu, hilft nur Umplanen oder eine Befreiung.

Baugrundgutachten

Bodenuntersuchung vor dem Kauf oder der Planung: klärt Tragfähigkeit, Wasserstand und Bodenklasse. Kostet 500–1.500 € und verhindert fünfstellige Gründungs-Überraschungen, siehe Grundstücks-Prüfliste.

Baulast

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstücks (z. B. Zufahrt für den Nachbarn dulden), eingetragen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch! Vor jedem Kauf abfragen.

Baunebenkosten

Alles, was neben Grundstück und Haus fällig wird: Steuern, Notar, Anschlüsse, Versicherungen, Erdarbeiten: realistisch 15–20 % der Gesamtkosten. Komplette Liste: Baunebenkosten.

Bauträger

Verkauft Grundstück und Bauleistung aus einer Hand: bequem, aber die Grunderwerbsteuer fällt auf den Gesamtpreis an und du bist bis zur Übergabe nicht Eigentümer. Vergleich der Wege: Bauvertrag.

Bauüberhang

Genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, Ende 2025 bundesweit 760.700. Warum das deine Handwerkerpreise betrifft: Marktmonitor.

Bauvoranfrage

Die offizielle Vorab-Frage an das Bauamt, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist: bindend und deutlich günstiger als ein abgelehnter Bauantrag. Mehr: Baugenehmigung.

Bebauungsplan

Die Gemeinde-Satzung, die festlegt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf: Geschosse, Dachform, Baufenster, Firstrichtung. Immer vor dem Grundstückskauf lesen.

Beleihungsauslauf

Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger, desto besser der Zins; die Stellschraube dahinter ist dein Eigenkapital.

Bemusterung

Der Termin, an dem du Fliesen, Böden, Sanitär und Technik auswählst, und an dem Kataloghäuser teuer werden. Strategie: Bemusterung.

Bereitstellungszinsen

Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens, oft 0,25 % pro Monat nach Karenzzeit. Bei langer Bauzeit ein vierstelliger Posten: Bereitstellungszinsen.

Blower-Door-Test

Luftdichtheitsmessung des Rohbaus mit Über-/Unterdruck: Pflicht für viele Förderstandards und der Moment, in dem undichte Stellen noch günstig zu beheben sind.

Bodenplatte

Flächige Gründung des Hauses ohne Keller, im m²-Preis der meisten Anbieter enthalten oder als Paket ausgewiesen. Die Abwägung: Keller oder Bodenplatte.

Bodenrichtwert

Der amtliche Lagewert des Bodens in €/m², ermittelt aus echten Kaufverträgen. Kostenlos abfragbar; so liest du ihn richtig.

D

Dachneigung

Winkel der Dachfläche. Sie bestimmt Wohnraum im Dachgeschoss, zulässige Eindeckung und Photovoltaik-Ertrag; der Dachformen-Vergleich zeigt die Folgen.

Drempel

Siehe Kniestock.

E

Effektivzins

Der Vergleichszins: Sollzins plus die meisten Nebenkosten des Kredits. Für den Angebotsvergleich zählt er; die Unterschiede erklärt Bauzinsen aktuell.

Effizienzhaus

KfW-Standard für den Energiebedarf: Effizienzhaus 55 braucht 55 % der Energie des gesetzlichen Referenzgebäudes, EH 40 entsprechend 40 %. Grundlage vieler KfW-Programme.

Eigenkapital

Alles, was du nicht leihen musst: Erspartes, Bausparguthaben, bezahltes Grundstück, belastbare Eigenleistung. Wie viel es sein sollte: Eigenkapital-Ratgeber.

Einliegerwohnung

Zweite, abgeschlossene Wohneinheit im Haus, vermietbar und teils förderrelevant. Planung und Zahlen: Einliegerwohnung.

Erbbaurecht

Du baust auf fremdem Boden und zahlst Erbbauzins statt Kaufpreis: senkt den Kapitalbedarf, bindet aber über Jahrzehnte an den Erbbaugeber und erschwert manche Finanzierung.

Erschließung

Anbindung des Grundstücks an Straße, Wasser, Abwasser, Strom. „Voll erschlossen” ist ein dehnbarer Begriff; was er kostet und was nicht: Erschließungskosten.

F

Festpreisbindung

Zeitraum, in dem der Anbieter den vereinbarten Preis garantiert, üblich sind 12 bis 18 Monate ab Vertrag. Danach greifen Preisgleitklauseln: Bauvertrag.

First

Die oberste, waagerechte Dachkante. Die im Bebauungsplan oft festgelegte Firsthöhe oder Firstrichtung entscheidet mit, welche Dachform zulässig ist.

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung auf Vorrat: Du sicherst dir heutige Zinsen für eine Zinsbindung, die erst in bis zu fünf Jahren endet, gegen Aufschlag. Wann sich das rechnet: Forward-Darlehen.

G

Gaube

Dachaufbau mit senkrechtem Fenster: schafft Stehhöhe und Licht im Dachgeschoss, kostet aber je nach Bauart 5.000–20.000 € und braucht oft eine Genehmigung.

Generalunternehmer

Führt alle Gewerke aus einer Hand aus, du hast einen Vertragspartner und einen Ansprechpartner für Mängel: der Standardweg beim schlüsselfertigen Bauen.

GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Das zentrale Energie-Gesetz fürs Bauen und Heizen, u. a. mit der 65-%-Erneuerbare-Regel für neue Heizungen. Was es beim Heizungstausch verlangt.

Gewährleistung

Fünf Jahre Haftung des Unternehmers für Mängel ab Abnahme (§ 634a BGB). Wie du Ansprüche richtig anmeldest: Baumängel.

Gewerk

Ein abgegrenzter Leistungsbereich des Bauens: Rohbau, Elektro, Sanitär, Dach. Wer selbst vergibt, koordiniert 15–20 Gewerke; genau das nimmt der Generalunternehmer ab.

GRZ (Grundflächenzahl)

Bebauungsplan-Kennzahl: Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf. GRZ 0,3 auf 500 m² erlaubt 150 m² überbaute Fläche; Terrasse und Garage zählen teils mit.

Grundbuch

Das amtliche Register über Eigentum und Belastungen eines Grundstücks. Abteilung II zeigt Lasten (Wegerechte), Abteilung III die Grundschulden.

Grunderwerbsteuer

Landessteuer auf den Immobilienkauf: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % je nach Bundesland. Sätze und Sparhebel: Grunderwerbsteuer; exakt rechnen im Kaufnebenkosten-Rechner.

Grundschuld

Das Pfandrecht der Bank am Grundstück als Kreditsicherheit, heute Standard statt der Hypothek, weil flexibel wiederverwendbar. Die Eintragung kostet Notar- und Grundbuchgebühren: Notarkosten.

H

Hausanschlusskosten

Die Verbindung vom Grundstück zu den Netzen: Strom, Wasser, Abwasser, Telekom, zusammen meist 8.000–15.000 €. Aufschlüsselung: Hausanschlusskosten.

Hydraulischer Abgleich

Einstellung der Heizungsanlage, damit jeder Heizkörper genau die nötige Wassermenge bekommt: Pflicht für Förderung und Voraussetzung effizienter Wärmepumpen.

K

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler: je nach Bundesland 5,5 bis 12 % auf den Kaufpreis, fällig aus Eigenkapital. Sofort rechnen: Kaufnebenkosten-Rechner.

KfW

Die staatliche Förderbank: zinsverbilligte Kredite und Zuschüsse für Neubau, Kauf und Sanierung. Alle aktuellen Programme mit Detailseiten: KfW-Förderung.

Kniestock

Die Höhe der Außenwand im Dachgeschoss zwischen Decke und Dachschräge (auch Drempel). Mehr Kniestock = mehr nutzbare Fläche; die Zahlen im Dachformen-Vergleich.

M

Makler-Provision

Beim Verkauf an Privatleute seit Ende 2020 geteilt (§ 656c BGB); üblich sind 3,57 % Käuferanteil inkl. MwSt. Einrechnen im Kaufnebenkosten-Rechner.

Massivhaus

Stein-auf-Stein oder Beton: hohe Speichermasse, guter Schallschutz, 8–10 Monate Bauzeit. Der Vergleich mit dem Fertighaus: Massivhaus.

Muskelhypothek

Eigenleistung als Eigenkapital-Ersatz. Banken akzeptieren realistisch 10.000–30.000 €, deutlich weniger, als Bauherren planen: Muskelhypothek.

N

Notaranderkonto

Treuhandkonto des Notars für den Kaufpreis, heute die Ausnahme; Standard ist die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung, gesichert über die Auflassungsvormerkung.

Notarkosten

Gesetzlich festgelegte Gebühren nach GNotKG für Beurkundung und Grundbuch, zusammen rund 2 % des Kaufpreises. Beispiele: Notarkosten.

P

Poroton

Markenname für Hochlochziegel, der Klassiker im Massivbau: gute Dämmwerte ohne Zusatzschicht. Der Steine-Vergleich: Mauersteine.

Porenbeton

Leichter, weißer Mauerstein (bekannt als Ytong): beste Dämmwerte, einfacher zu verarbeiten, dafür weicher; Details im Mauersteine-Vergleich.

R

Restschuld

Was nach der Zinsbindung noch offen ist: die wichtigste Zahl deiner Finanzierung, denn über sie verhandelst du neu. Sichtbar machen im Tilgungsrechner.

Richtfest

Traditionsfeier nach Fertigstellung des Dachstuhls; praktisch relevant: Ab jetzt ist der Rohbau messbar, und die nächste Abschlagszahlung wird fällig.

Rohbau

Das Haus ohne Ausbau: Fundament, Wände, Decken, Dachstuhl. Der „veredelte Rohbau” enthält zusätzlich Fenster und Dacheindeckung: Begriffe, die in Bauverträgen genau definiert sein müssen.

S

Schlüsselfertig

Kein geschützter Begriff! Gemeint ist meist „bezugsfertig laut Bau- und Leistungsbeschreibung”; was fehlt (oft Malerarbeiten, Böden, Außenanlagen), steht nur dort. Prüfliste: Bauvertrag.

Sollzins

Der reine Kreditzins ohne Nebenkosten; für Vergleiche nutze den Effektivzins. Aktuelle Sätze: Bauzinsen.

Sondertilgung

Außerplanmäßige Rückzahlung neben der Rate: vertraglich vereinbart kostenlos, sonst teuer. Was 5.000 € jährlich bewirken: Sondertilgung.

T

Tilgung

Der Teil der Rate, der die Schuld tatsächlich abbaut. Die anfängliche Tilgung bestimmt die Laufzeit: 1 % bedeutet über 40 Jahre, 3 % rund 22; durchrechnen im Tilgungsrechner.

Tilgungszuschuss

Förderbaustein einiger KfW-Programme: Ein Prozentsatz des Kredits wird erlassen und direkt von der Restschuld abgezogen, z. B. bis 45 % bei der Komplettsanierung (KfW 261).

Traufe

Die untere, waagerechte Dachkante, an der das Regenwasser abläuft. Trauf- und Firsthöhe im Bebauungsplan begrenzen faktisch die Geschosszahl.

U

U-Wert

Wärmedurchgangskoeffizient: wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht; je kleiner, desto besser gedämmt. Moderne Außenwände liegen bei 0,15–0,20, Fenster um 0,8–1,0.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist; ohne sie keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Ablauf: Kaufnebenkosten.

V

Vorfälligkeitsentschädigung

Schadensersatz an die Bank bei vorzeitiger Kreditablösung (§ 502 BGB), oft fünfstellig. Nach zehn Jahren entfällt sie dank Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung.

W

Wärmebrücke

Stelle, an der Wärme schneller entweicht als durch die umgebenden Bauteile (Balkonplatte, Fensteranschluss): Energieverlust plus Schimmelrisiko. Gute Planung vermeidet sie, der Blower-Door-Test findet Luftlecks.

Wärmepumpe

Standardheizung im Neubau (83 % der Genehmigungen 2025): holt Umweltwärme auf Heiztemperatur. Arten, Kosten, Jahresarbeitszahl: Wärmepumpen-Ratgeber.

WDVS

Wärmedämmverbundsystem: die aufgeklebte Fassadendämmung. Standard bei Porenbeton- und Betonbauten; bei monolithischem Ziegel entfällt sie: Mauersteine.

Werkvertrag

Die Vertragsart des Bauens: geschuldet ist der Erfolg (das mangelfreie Haus), nicht nur die Tätigkeit. Deine Rechte daraus bündelt der Bauvertrags-Ratgeber.

Z

Zinsbindung

Zeitraum mit garantiertem Zins, üblich 10, 15 oder 20 Jahre. Merksatz: Nach 10 Jahren kannst du jedes Darlehen kostenlos kündigen (§ 489 BGB), lange Bindung ist also eine Einweg-Versicherung: Baufinanzierung.

Zwischenfinanzierung

Teurer Überbrückungskredit, wenn Eigenkapital feststeckt (z. B. im alten Haus); Zweck, Kosten und Alternativen: Zwischenfinanzierung.

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HausbauAtlas-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.