Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus sichern
Stand: 08.2026
Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsversicherung: Du schließt heute einen Kreditvertrag ab, der erst in ein bis fünf Jahren ausgezahlt wird, zum heutigen Zinssatz plus einem kleinen Aufschlag. Läuft deine Zinsbindung in absehbarer Zeit aus und du erwartest steigende Zinsen, kaufst du dir damit Planungssicherheit. Der Preis dafür ist eine echte Verpflichtung.
Was der Aufschlag kostet
Für jeden Monat Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Zinsaufschlag von typisch 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten. Bei aktuellem Zinsniveau bedeutet das:
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Beispielzins (Basis 3,8 %) |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,15–0,30 Prozentpunkte | ca. 4,0 % |
| 24 Monate | 0,30–0,55 Prozentpunkte | ca. 4,2 % |
| 36 Monate | 0,45–0,80 Prozentpunkte | ca. 4,4 % |
| 60 Monate | 0,70–1,30 Prozentpunkte | ca. 4,8 % |
Die ersten sechs Monate sind bei vielen Banken aufschlagsfrei; wer ohnehin kurz vor dem Ablauf steht, bekommt die Sicherheit also praktisch geschenkt. Die aktuellen Basiszinsen findest du unter Bauzinsen aktuell.
Die Rechnung an einem Beispiel
Restschuld 250.000 €, Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus. Du sicherst heute 4,2 % statt später unbekannt:
- Zinsen steigen auf 5,0 %: Du sparst 0,8 Prozentpunkte: rund 2.000 € pro Jahr, über 10 Jahre Anschlussbindung etwa 18.000 €.
- Zinsen bleiben bei 3,8 %: Du zahlst 0,4 Prozentpunkte zu viel: rund 1.000 € pro Jahr Mehrkosten.
- Zinsen fallen auf 3,2 %: Du zahlst rund 2.500 € pro Jahr mehr als nötig, und kommst trotzdem nicht aus dem Vertrag.
Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung: Du bezahlst dafür, das Zinsrisiko loszuwerden.
Die Abnahmepflicht: der wichtigste Satz
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Du musst es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind. Trittst du zurück, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, die bei größeren Summen und deutlich gefallenen Zinsen fünfstellig werden kann. Vor der Unterschrift also ehrlich fragen: Kann ich mit diesem Zins dauerhaft leben, auch wenn der Markt später besser aussieht?
Ausnahme: Verkaufst du die Immobilie, kommst du in der Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung heraus: teuer, aber möglich.
Wann es sinnvoll ist
- Zinsbindung endet in 12–36 Monaten und die Restschuld ist substanziell (ab etwa 100.000 €).
- Du brauchst Planungssicherheit, weil das Haushaltsbudget wenig Puffer für eine höhere Rate hat.
- Das Zinsniveau wirkt eher tief als hoch im historischen Vergleich; bei rund 4 % ist das eine vertretbare Einschätzung, aber keine Gewissheit.
Endet die Bindung erst in vier oder fünf Jahren, wird der Aufschlag so hoch, dass die Versicherung teurer wird als das versicherte Risiko. Dann lieber abwarten und rechtzeitig in die reguläre Anschlussfinanzierung gehen.
Häufige Fragen
Kann ich beim Forward-Darlehen die Bank wechseln? Ja, darin liegt ein Vorteil: Du holst Angebote am freien Markt ein, nicht nur bei deiner bisherigen Bank. Bei mehr als 10 Jahren Gesamtlaufzeit hilft zusätzlich das Kündigungsrecht nach § 489 BGB.
Gibt es Alternativen? Ja: eine hohe Sondertilgung vor Ablauf senkt die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko. Wer genug Liquidität hat, braucht die Versicherung womöglich gar nicht.
Was kostet ein Forward-Darlehen an Gebühren? Der Abschluss selbst ist kostenfrei; die Bank verdient am Zinsaufschlag. Achte im Vergleich nur auf den Effektivzins inklusive Aufschlag.
Was die gesicherte Rate konkret bedeutet, rechnest du im Tilgungsrechner: Restschuld und Laufzeit Jahr für Jahr.
HausbauAtlas-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.