Sondertilgung: Wie viel sie wirklich bringt
Stand: 08.2026
Das Sondertilgungsrecht ist die einzige Vertragsoption, die nichts kostet, wenn du sie nicht nutzt, und Zehntausende spart, wenn doch. Trotzdem fehlt sie in vielen Darlehensverträgen oder wird zu knapp vereinbart. Was Sondertilgung bewirkt und wann du sie besser bleiben lässt, steht unten.
Die Rechnung
400.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Monatsrate 1.933 €:
| Jährliche Sondertilgung | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsersparnis gesamt |
|---|---|---|
| keine | 28,1 Jahre | — |
| 2.500 € | 23,3 Jahre | rund 55.000 € |
| 5.000 € | 20,7 Jahre | rund 90.000 € |
| 10.000 € | 15,8 Jahre | rund 145.000 € |
Der Effekt wirkt doppelt: Die Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, und weil auf die kleinere Restschuld weniger Zinsen anfallen, wächst der Tilgungsanteil jeder folgenden Rate. Die Entschuldung beschleunigt sich von selbst. Dein eigenes Szenario rechnest du im Tilgungsrechner durch.
Was im Vertrag stehen muss
- Höhe: Üblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Mehr ist verhandelbar (10 % oder unbegrenzt), kostet dann aber oft einen kleinen Zinsaufschlag.
- Zeitpunkt: Manche Banken erlauben Sondertilgungen nur zum Jahresende oder mit Ankündigungsfrist. Besser ist „jederzeit während des Kalenderjahres”.
- Verfall: Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen fast immer; sie lassen sich nicht ins Folgejahr übertragen.
- Wirkung: Kläre, ob die Sondertilgung die Laufzeit verkürzt (Standard, spart am meisten) oder die Rate senkt. Für die Zinsersparnis ist die Laufzeitverkürzung die bessere Variante.
Vereinbare das Recht immer, selbst wenn du heute nicht weißt, ob du es nutzt. Bonus, Erbschaft oder Gehaltssprung kommen oft unerwartet, und nachträglich lässt sich das Recht nicht einbauen.
Wann Sondertilgung nicht die beste Wahl ist
- Solange der Notgroschen fehlt. Drei Nettomonatsgehälter als Rücklage haben Vorrang; Geld, das in der Tilgung steckt, holst du nicht zurück, ohne teuer nachzufinanzieren.
- Wenn teurere Schulden laufen. Ein Autokredit mit 7 % oder ein Dispo mit 12 % wird immer zuerst getilgt.
- Wenn die Anlage sicher mehr bringt. Bei 3,8 % Sollzins ist Tilgen eine risikofreie Rendite von 3,8 % nach Steuern; dieses Verhältnis solltest du gegen deine Anlagealternativen halten. Wer wenig Risiko will, tilgt.
- Während der Bauphase. Erst muss das Haus fertig sein; Liquidität für Nachträge ist wichtiger als schnelle Entschuldung, siehe Bereitstellungszinsen.
Häufige Fragen
Ist Sondertilgung steuerlich relevant? Beim selbstgenutzten Eigenheim nein: Weder Zinsen noch Tilgung sind absetzbar. Bei vermieteten Objekten sieht die Rechnung anders aus, dort mindern Zinsen die Steuerlast, was gegen schnelles Tilgen sprechen kann.
Was ist besser: höhere Tilgung oder Sondertilgung? Eine höhere anfängliche Tilgung wirkt zuverlässiger (sie passiert automatisch), bindet dich aber an die höhere Rate. Die Sondertilgung ist flexibler. Ideal: 3 % Tilgung plus vereinbartes Sondertilgungsrecht.
Kann die Bank die Sondertilgung ablehnen? Nicht, wenn sie im Vertrag steht und du die Bedingungen einhältst. Ohne vertragliche Vereinbarung kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; deshalb gehört das Recht in den Vertrag, nicht ins Beratungsgespräch.
Grundlagen zu Tilgung, Zinsbindung und Rate: Baufinanzierungs-Guide, der Effekt in Zahlen im Tilgungsrechner, das Zinsumfeld unter Bauzinsen aktuell.
Rechtsgrundlage der Vorfälligkeitsentschädigung: § 502 BGB; das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren regelt § 489 BGB. Stand 08.2026, keine Rechtsberatung.
HausbauAtlas-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.