Bauabnahme: Protokoll, Fristen, Mängel
Stand: 26.08.2026
Die Bauabnahme ist der juristisch wichtigste Termin deines gesamten Bauprojekts. Mit ihr passieren vier Dinge gleichzeitig: Die Schlussrate wird fällig, die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt, die Gefahr geht auf dich über — und die Beweislast dreht sich um. Ab jetzt musst du beweisen, dass ein Mangel vom Bauunternehmen stammt, nicht umgekehrt.
Was bei der Abnahme passiert
| Rechtsfolge | Was das bedeutet |
|---|---|
| Fälligkeit der Schlusszahlung | Dein letztes Druckmittel entfällt — deshalb erst abnehmen, dann zahlen |
| Beginn der Gewährleistung | 5 Jahre nach BGB (bei VOB-Verträgen oft 4 Jahre) |
| Umkehr der Beweislast | Vor der Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach du den Mangel |
| Gefahrübergang | Schäden am Bau gehen ab jetzt zu deinen Lasten — Wohngebäudeversicherung muss laufen |
So bereitest du dich vor
- Nicht allein hingehen. Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet 400–800 € für den Abnahmetermin und findet Mängel, die Laien nicht sehen. Diese Investition amortisiert sich beim ersten gefundenen Mangel.
- Termin nicht unter Zeitdruck. Plane drei bis vier Stunden ein, bei Tageslicht. Ein Abnahmetermin um 17 Uhr im November ist keiner.
- Alle Unterlagen mitbringen: Bau- und Leistungsbeschreibung, Bauvertrag, Bemusterungsprotokoll, frühere Begehungsprotokolle.
- Systematisch vorgehen: Raum für Raum, dann Außenhülle, dann Technik. Türen öffnen und schließen, Fenster kippen, jede Steckdose prüfen, Wasser laufen lassen, Heizung testen.
Das Protokoll — der entscheidende Teil
Alles, was du nicht ins Protokoll schreibst, ist praktisch verloren. Ins Protokoll gehören:
- Jeder Mangel einzeln mit Raum, Position und Beschreibung („Kratzer 15 cm im Parkett, Wohnzimmer, an der Terrassentür”) — plus Foto.
- Fristen zur Beseitigung für jeden Mangel, konkret datiert.
- Der Vermerk „Abnahme unter Vorbehalt der protokollierten Mängel”, falls du trotz Mängeln abnimmst.
- Zurückbehalt der Schlussrate: Bei Mängeln darfst du das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten (§ 641 Abs. 3 BGB). Das ist dein stärkstes Instrument.
- Unterschriften beider Seiten, Datum, eine Ausfertigung für dich.
Wichtig: Wesentliche Mängel berechtigen dich, die Abnahme komplett zu verweigern. Dann bleibt die Schlussrate offen und die Beweislast beim Unternehmer.
Die stille Abnahme — die Falle
Eine Abnahme kann auch ohne Termin eintreten: durch Einzug und Nutzung ohne Vorbehalt, oder durch Fristablauf, wenn der Unternehmer dich zur Abnahme auffordert und du nicht reagierst (§ 640 Abs. 2 BGB — nach 12 Tagen, wenn du keine Mängel benennst). Deshalb: Nie einziehen, bevor förmlich abgenommen ist, und auf jede Abnahmeaufforderung schriftlich reagieren.
Häufige Fragen
Was ist ein „wesentlicher Mangel”? Einer, der die Nutzung erheblich beeinträchtigt — undichtes Dach, nicht funktionierende Heizung, fehlende Treppe. Kleine Schönheitsfehler berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung, gehören aber ins Protokoll.
Wie lange habe ich Gewährleistung? Fünf Jahre ab Abnahme für Bauwerke. Mängel, die danach auftreten, gehen zu deinen Lasten — außer bei Arglist. Wie du in der Frist vorgehst, steht unter Baumängel.
Kann ich die Abnahme verschieben? Ja, wenn wesentliche Mängel vorliegen oder Leistungen fehlen. Begründe die Verweigerung schriftlich und benenne die Mängel — pauschale Verweigerung ohne Begründung kann als Verzug gegen dich ausgelegt werden.
Der Abnahmetermin ist der Schlusspunkt der Bauphase — und der Startpunkt der Gewährleistung.
Hausbauatlas-Redaktion — sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr. Wie wir arbeiten und Geld verdienen