Anschlussfinanzierung: Zinsen sichern, Restschuld drücken
Stand: 24.08.2026
Wenn deine Zinsbindung endet, ist die Restschuld noch lange nicht abbezahlt — bei 390.000 € Darlehen mit 2 % Tilgung stehen nach 10 Jahren noch rund 296.000 € offen. Für diese Summe brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Die gute Nachricht: Du bist jetzt in der stärkeren Verhandlungsposition als beim Erstabschluss — wenn du rechtzeitig handelst.
Die drei Wege
| Weg | Was passiert | Für wen |
|---|---|---|
| Prolongation | Deine Bank schickt ein Verlängerungsangebot, du unterschreibst | Bequem — aber selten das beste Angebot |
| Umschuldung | Du wechselst mit der Restschuld zu einer günstigeren Bank | Der Standard-Weg zum besseren Zins |
| Forward-Darlehen | Du sicherst dir den heutigen Zins für einen Start in 1–5 Jahren | Wenn du steigende Zinsen erwartest |
Was 0,3 Prozentpunkte wert sind
Banken kalkulieren Prolongationsangebote mit der Trägheit ihrer Kunden — wer nicht vergleicht, zahlt im Schnitt spürbar mehr. Die Rechnung bei 296.000 € Restschuld: 0,3 Prozentpunkte Unterschied sind 74 € im Monat und über eine 10-jährige Anschlussrunde grob 8.000 €. Der Aufwand dafür: zwei, drei Angebote einholen. Es gibt wenige besser bezahlte Nachmittage.
Dein Vorteil gegenüber dem Erstabschluss: Die Restschuld ist niedriger und der Immobilienwert meist gestiegen — dein Beleihungsauslauf ist gesunken, und damit rutschst du in die günstigeren Zinsklassen der Zinstreppe.
Der Zeitplan
- 36–24 Monate vor Ablauf: Marktlage beobachten (aktuelle Bauzinsen), bei erwartbar steigenden Zinsen Forward-Darlehen prüfen. Der Forward-Aufschlag liegt typisch bei 0,01–0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit.
- 12 Monate vorher: Angebote einholen — Hausbank plus Vermittler. Jetzt ist der beste Zeitpunkt für die Umschuldung ohne Forward-Aufschlag.
- 6–3 Monate vorher: Entscheiden und unterschreiben. Kommt kein besseres Angebot, ist die Prolongation der Rückfall — aber erst nachverhandeln: Schon das Vorlegen eines Konkurrenzangebots verbessert das Prolongationsangebot oft deutlich.
Sonderfall § 489 BGB: Läuft deine Zinsbindung länger als 10 Jahre, kannst du das Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung jederzeit mit 6 Monaten Frist kostenlos kündigen — du bist also auch mitten in einer 15- oder 20-jährigen Bindung wechselfähig, wenn die Marktzinsen unter deinen Vertragszins fallen.
Was der Bankwechsel kostet
Weniger, als die meisten denken: Die bestehende Grundschuld wird nicht gelöscht und neu bestellt, sondern an die neue Bank abgetreten — Kostenpunkt je nach Grundschuldhöhe einige hundert Euro (Notar und Grundbuchamt). Bei 8.000 € Zinsersparnis ist das eine Randnotiz. Die neue Bank prüft Objekt und Bonität erneut, verlangt aber deutlich weniger Unterlagen als beim Erstabschluss.
In 5 Schritten zur Anschlussfinanzierung
- Restschuld und Ablaufdatum aus der Jahresmitteilung deiner Bank notieren.
- 12 Monate vor Ablauf zwei bis drei Vergleichsangebote einholen.
- Konditionen auf gleicher Basis vergleichen: Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte.
- Tilgung neu justieren — die Anschlussrunde ist der ideale Moment, von 2 % auf 3 % zu erhöhen und Jahre von der Laufzeit zu schneiden.
- Unterschreiben; die Banken wickeln die Abtretung untereinander ab.
Häufige Fragen
Meine Restschuld ist klein — lohnt der Wechsel trotzdem? Unter etwa 50.000 € Restschuld frisst der Fixaufwand den Zinsvorteil schnell auf. Dann lieber die Prolongation nachverhandeln oder per Sondertilgung ganz tilgen.
Was, wenn die Zinsen zum Ablauf höher sind als heute? Genau dafür gibt es das Forward-Darlehen: Du zahlst einen kleinen Aufschlag und weißt dafür heute, was ab übermorgen gilt. Es ist eine Versicherung — sie „lohnt” sich rückblickend nur, wenn die Zinsen wirklich steigen, aber sie kauft Planbarkeit.
Prüft die neue Bank mein Haus noch einmal? Ja, Bonität und Objektwert werden neu bewertet — meist nach Aktenlage und deutlich schlanker als beim Erstabschluss. Ein gepflegtes Haus mit getilgtem Darlehensanteil ist aus Bankensicht ein Wunschkunde.
Die Grundlagen zu Zinsbindung, Tilgung und Beleihung findest du im Baufinanzierungs-Guide, dein Zahlenszenario im Rechner.
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