Zwischenfinanzierung: Wenn Eigenkapital feststeckt
Stand: 24.08.2026
Dein Eigenkapital existiert, aber du kommst nicht dran: Das alte Haus ist noch nicht verkauft, der Bausparvertrag nicht zuteilungsreif, das Festgeld läuft noch. Genau dafür gibt es die Zwischenfinanzierung — einen kurzfristigen Kredit, der die Lücke überbrückt, bis dein Geld frei wird. Sie ist teurer als die normale Baufinanzierung und trotzdem oft richtig: nämlich dann, wenn die Alternative wäre, ein gutes Projekt platzen zu lassen.
Die typischen Fälle
| Situation | Gebundenes Eigenkapital | Rückzahlung aus |
|---|---|---|
| Bestandshaus wird verkauft, Neubau startet vorher | Verkaufserlös | dem notariellen Kaufpreis |
| Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif | Bausparguthaben und -darlehen | der Zuteilung |
| Fest angelegtes Geld mit Fälligkeit | Festgeld, auslaufende Anlagen | der Fälligkeit |
So funktioniert sie — und was sie kostet
Die Zwischenfinanzierung ist ein endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit (üblich bis 24 Monate) zahlst du nur Zinsen, keine Tilgung — am Ende löst der freiwerdende Betrag den Kredit komplett ab. Der Zins ist variabel und liegt typisch 1 bis 2 Prozentpunkte über den normalen Bauzinsen.
Beispielrechnung: 150.000 € aus dem Hausverkauf, überbrückt für 12 Monate zu 5,5 %: rund 8.250 € Zinskosten. Viel Geld — gegenzurechnen ist, was die Alternative kostet: das Wunschgrundstück verlieren oder das alte Haus unter Zeitdruck unter Wert verkaufen.
Die zwei Bedingungen der Bank
- Belastbare Rückzahlungsquelle: Beim Hausverkauf will die Bank eine realistische Werteinschätzung sehen, idealerweise einen laufenden Verkaufsprozess. Ein Wunschpreis aus dem Immobilienportal reicht nicht.
- Tragfähige Doppelbelastung: Während der Überbrückung zahlst du Zwischenkredit-Zinsen plus die anlaufende Neubau-Finanzierung. Diese Monate müssen ins Haushaltsbudget passen.
Die Risiken ehrlich benannt
- Der Verkauf dauert länger als geplant. Dann läuft die Zwischenfinanzierung weiter — hier ~690 € pro Monat — und ein zäher Markt drückt zusätzlich auf den Erlös. Deshalb: Laufzeit lieber 18 statt 12 Monate vereinbaren; vorzeitige Ablösung ist bei variabler Verzinsung meist kostenfrei.
- Der Erlös fällt kleiner aus als kalkuliert. Die Differenz muss die Hauptfinanzierung schlucken — mit konservativem Verkaufswert rechnen, nicht mit dem Schaufensterpreis.
Die Alternativen
- Erst verkaufen, dann bauen: finanziell am saubersten — kostet ein Mietintermezzo und zwei Umzüge. Unterschätzt, aber oft am günstigsten.
- Verkauf mit später Übergabe: Der Käufer zahlt jetzt, du wohnst gegen Nutzungsentschädigung bis zur Fertigstellung — wenn er mitspielt, schlägt das jede Zwischenfinanzierung.
- Baustart verschieben: Teilt der Bausparvertrag in 6 Monaten zu, kann Warten billiger sein als ein halbes Jahr Zwischenzins — gegen Bereitstellungszinsen der Hauptfinanzierung gegenrechnen.
Häufige Fragen
Zählt die Zwischenfinanzierung als Eigenkapital? Wirtschaftlich ja — die Bank weiß, dass der Betrag kommt. Formal bleibt es Fremdkapital, bis es abgelöst ist; entsprechend genau prüft sie die Rückzahlungsquelle.
Brauche ich dafür eine zweite Bank? Nein, im Gegenteil: Am unkompliziertesten läuft sie bei derselben Bank wie die Hauptfinanzierung — als Paket verhandeln.
Fällt bei früher Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an? Bei variabel verzinsten Zwischenkrediten üblicherweise nicht — genau das macht sie als Überbrückung passend. Im Vertrag bestätigen lassen.
Grundlagen: Baufinanzierungs-Guide · Eigenkapital richtig einsetzen.
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