Bereitstellungszinsen: Der stille Kostenposten beim Neubau

Stand: 24.08.2026

Bereitstellungszinsen sind Zinsen auf Geld, das du noch gar nicht bekommen hast: Die Bank hält dein Darlehen bereit, du rufst es beim Neubau aber nur häppchenweise nach Baufortschritt ab — und auf den wartenden Rest berechnet sie nach einer Karenzzeit meist 0,25 % pro Monat, also 3 % pro Jahr. Beim Neubau summiert sich das schnell auf 2.000 bis 5.000 € — und es ist einer der am leichtesten verhandelbaren Posten der ganzen Baufinanzierung.

Wie die Kosten entstehen

Beim Hauskauf fließt das Darlehen auf einen Schlag — Bereitstellungszinsen sind kein Thema. Beim Neubau zahlt die Bank nach Baufortschritt: Bodenplatte, Rohbau, Dach, Ausbau. Zwischen Vertragsabschluss und letzter Rate liegen 12 bis 18 Monate, in denen ein großer Teil des Darlehens „bereitsteht”, ohne abgerufen zu sein.

Beispielrechnung: 350.000 € Darlehen, Bauzeit 15 Monate, 6 Monate bereitstellungszinsfrei. In den 9 zinspflichtigen Monaten stehen durchschnittlich rund 150.000 € nicht abgerufen bereit: 150.000 € × 0,25 % × 9 Monate ≈ 3.400 € — zusätzlich zu den regulären Zinsen, ohne jeden Gegenwert.

Die drei Hebel dagegen

  1. Bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln. Standard sind 6–12 Monate, verhandelbar sind 18–24. Manche Banken nehmen dafür einen minimalen Zinsaufschlag (0,01–0,05 Prozentpunkte) — beim Neubau fast immer ein gutes Geschäft und nach dem Effektivzins der wichtigste Punkt im Konditionsvergleich.
  2. Bauzeitplan realistisch ansetzen. Die zinsfreie Zeit beginnt mit Vertragsabschluss, nicht mit Baustart. Wer das Darlehen 6 Monate vor der Baugenehmigung fixiert, verbrennt Karenzzeit im Wartezimmer des Bauamts — die Genehmigungsdauer vorher erfragen.
  3. Abrufreihenfolge klären: Erst das Eigenkapital verbauen, dann das Darlehen abrufen — so bleibt die bereitgestellte Summe länger klein. Den Zahlungsplan des Hausanbieters mit dem Auszahlungsplan der Bank abgleichen, bevor du beides unterschreibst.

Bereitstellungszins vs. Sollzins

Bei einem Sollzins von 3,8 % und Bereitstellungszinsen von 3 % pro Jahr zahlst du auf nicht abgerufenes Geld fast so viel wie auf abgerufenes — nur ohne Gegenwert und ohne Tilgung. Einige Banken bieten inzwischen 0,15 % pro Monat oder lange Freiphasen als Wettbewerbsargument: Genau danach im Angebotsvergleich fragen.

Häufige Fragen

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar? Beim selbstgenutzten Eigenheim nein. Bei vermieteten Objekten zählen sie zu den Finanzierungskosten.

Was passiert, wenn sich mein Bau verzögert? Die Zinsen laufen weiter — jeder Verzögerungsmonat kostet bei 150.000 € bereitgestellter Summe rund 375 €. Verzögerungsrisiken gehören deshalb in den Bauvertrag, siehe Bauzeit beim Einfamilienhaus.

Kann ich das Darlehen einfach komplett sofort abrufen? Nein — die Bank zahlt gegen Baufortschrittsnachweise aus (das schützt auch dich). Der Hebel ist die Karenzzeit, nicht der Abruf.

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