Haus mit Einliegerwohnung: Kosten und Miete
Stand: 26.08.2026
Die Einliegerwohnung ist das Haustyp-Konzept mit der direktesten Verbindung zur Finanzierung: Sie kostet 60.000 bis 100.000 € extra und bringt 500 bis 900 € Miete im Monat. Bei aktuellen Zinsen finanziert sie sich damit oft selbst — und wenn nicht vermietet wird, ist sie Platz für Familie, Büro oder das Alter.
Was sie kostet
| Variante | Mehrkosten | Wohnfläche |
|---|---|---|
| Kleine Einliegerwohnung (1 Zimmer + Bad + Küchenzeile) | 60.000–80.000 € | 30–45 m² |
| Vollwertige Wohnung (2 Zimmer) | 80.000–120.000 € | 50–70 m² |
| Ausbaureserve im Untergeschoss vorbereitet | 15.000–25.000 € | später ausbaubar |
Der Aufpreis ist kein reiner Flächenpreis: Zweites Bad, zweite Küche, separater Eingang, getrennte Zähler, Schallschutz und je nach Landesbauordnung ein zusätzlicher Stellplatz treiben die Kosten. Pro Quadratmeter liegt die Einliegerwohnung damit über dem normalen Baukosten-Schnitt.
Die Rechnung
100.000 € Mehrkosten, mitfinanziert zu 3,8 % bei 2 % Tilgung: rund 483 € Monatsrate. Dem stehen bei 45 m² und 13 €/m² Kaltmiete etwa 585 € gegenüber. Die Wohnung trägt sich also — solange sie vermietet ist.
Ehrlich gegengerechnet:
- Mietausfall ist das Hauptrisiko. Rechne mit 1 Monat Leerstand pro Jahr als Sicherheitsabschlag.
- Nebenkosten und Instandhaltung trägst du anteilig.
- Nähe: Mieter im eigenen Haus bedeutet weniger Privatsphäre — der häufigste Grund, warum Einliegerwohnungen später doch selbst genutzt werden.
Der Bau-Aspekt, der über alles entscheidet
Schallschutz. Die Trenndecke zwischen den Wohneinheiten muss erhöhten Schallschutz erfüllen — schwimmender Estrich, Trittschalldämmung, entkoppelte Bauteile. Wer hier spart, hört jahrzehntelang mit. Die Anforderungen und Lösungen ähneln denen beim Doppelhaus, nur vertikal.
Dazu: separater Eingang (erhöht Vermietbarkeit deutlich), eigene Zähler für Strom, Wasser und Wärme, sowie ein Blick in den Bebauungsplan — manche Gebiete beschränken die Zahl der Wohneinheiten oder verlangen zusätzliche Stellplätze.
Steuer und Förderung
Vermietung macht aus einem Teil deines Hauses ein Renditeobjekt: Der auf die Einliegerwohnung entfallende Anteil an Zinsen, Abschreibung (2 % pro Jahr auf die Gebäudekosten) und laufenden Kosten ist als Werbungskosten absetzbar. Das verbessert die Rechnung spürbar — die konkrete Aufteilung gehört in ein Gespräch mit dem Steuerberater, nicht in einen Ratgeber.
Bei der KfW-Förderung zählen mehrere Wohneinheiten teils höhere Förderbeträge — vorab prüfen lassen.
Häufige Fragen
Erhöht eine Einliegerwohnung die Finanzierungschancen? Ja: Banken rechnen kalkulatorische Mieteinnahmen (meist mit Abschlag) in deine Haushaltsrechnung ein — das verbessert die tragbare Rate, siehe Baufinanzierungs-Guide.
Was ist der Unterschied zum Zweifamilienhaus? Die Einliegerwohnung ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und meist untergeordnet (eigener Eingang, aber kein eigenes Grundstücksrecht). Beim echten Zweifamilienhaus sind beide Einheiten gleichwertig — baurechtlich und steuerlich ein anderer Fall.
Kann ich sie später ausbauen? Ja — die günstigste Variante ist, die Ausbaureserve beim Bau vorzubereiten (Leitungen, Anschlüsse, Schallschutz in der Decke, separater Eingang) und den Ausbau später zu machen. Das kostet beim Bau 15.000–25.000 € und spart später ein Vielfaches.
Ob sich die Mehrkosten in deiner Finanzierung abbilden lassen, zeigt der Finanzierungsrechner — einfach beide Varianten durchrechnen.
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