Annuitätendarlehen einfach erklärt
Stand: 08.2026
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland: Über 90 % aller Immobilienkredite laufen so. Sein Prinzip in einem Satz: Die Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Wer das verstanden hat, versteht seine gesamte Finanzierung.
Die Formel
Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Bei 400.000 € Darlehen, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: 400.000 € × 5,8 % = 23.200 € pro Jahr, also 1.933 € im Monat. Diese Rate, die Annuität, bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant.
Was innerhalb der Rate passiert
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 15.100 € | 8.100 € | 391.900 € |
| 5 | 13.700 € | 9.500 € | 355.900 € |
| 10 | 11.700 € | 11.500 € | 302.900 € |
| 20 | 6.500 € | 16.700 € | 163.000 € |
Weil die Zinsen immer nur auf die Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate, und weil die Rate konstant bleibt, wächst automatisch der Tilgungsanteil. Die Entschuldung beschleunigt sich also von allein. Deshalb ist ein Darlehen mit 2 % anfänglicher Tilgung nicht nach 50, sondern nach rund 28 Jahren abbezahlt. Dein eigenes Szenario zeigt der Tilgungsrechner Jahr für Jahr.
Die drei Stellschrauben
- Zinssatz: vom Markt und deinem Beleihungsauslauf bestimmt; je mehr Eigenkapital, desto besser.
- Anfängliche Tilgung: deine wichtigste eigene Entscheidung. 1 % bedeutet über 40 Jahre Laufzeit, 3 % rund 20 Jahre. Empfehlung: mindestens 2 %, besser 3 %.
- Zinsbindung: wie lange der Zins garantiert ist. Danach folgt die Anschlussfinanzierung zur dann gültigen Kondition.
Dazu kommt die Sondertilgung als flexible vierte Schraube; sie kostet nichts und verkürzt die Laufzeit erheblich.
Die Alternativen und warum sie selten passen
| Darlehensart | Prinzip | Für wen |
|---|---|---|
| Volltilgerdarlehen | Zinsbindung = Laufzeit, am Ende Restschuld null | wer maximale Sicherheit will und die höhere Rate trägt; oft leichter Zinsvorteil |
| Endfälliges Darlehen | nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende in einer Summe | Kapitalanleger mit Tilgungsersatz; für Selbstnutzer fast nie sinnvoll |
| Variables Darlehen | Zins passt sich alle 3 Monate an | nur für kurze Zwischenphasen, siehe Zwischenfinanzierung |
| Bauspardarlehen | Ansparphase, dann zinsgesichertes Darlehen | als Baustein für spätere Zinssicherung, selten als Hauptfinanzierung |
Häufige Fragen
Was bedeutet „anfängliche Tilgung”? Der Tilgungsanteil im ersten Jahr, in Prozent der Darlehenssumme. Er heißt „anfänglich”, weil er im Lauf der Zeit steigt: Die Rate bleibt gleich, aber es wird mehr getilgt.
Kann ich die Rate später ändern? Viele Banken erlauben ein bis zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, ein Recht, das in den Vertrag gehört. Es hilft, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation ändern.
Was passiert am Ende der Zinsbindung? Die verbleibende Restschuld wird neu finanziert. Wie das abläuft und wie du dabei sparst, steht unter Anschlussfinanzierung.
Die Grundlagen deiner Finanzierung im Überblick: Baufinanzierungs-Guide, deine Monatsrate im Rechner.
HausbauAtlas-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.