Restnutzungsdauer: Mehr AfA per Gutachten

Stand: 08.2026

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, schreibt sie beim Finanzamt über eine pauschale Nutzungsdauer ab, meist 50 Jahre, also 2 % pro Jahr. Bei älteren Gebäuden ist die tatsächliche Restnutzungsdauer oft nur halb so lang. Wer das per Gutachten nachweist, hebt seinen AfA-Satz und spart Jahr für Jahr vierstellig Steuern. Wie der Hebel funktioniert, was das Finanzamt verlangt und welche zwei Haken in der Werbung selten vorkommen, steht unten.

Das Ganze betrifft nur Vermieter. Wer selbst einzieht, kann keine AfA geltend machen; für Selbstnutzer ändert ein solches Gutachten nichts.

Die gesetzlichen AfA-Sätze

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG und pauschal nach dem Baujahr:

Abgeschrieben wird dabei nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises; der Boden nutzt sich nicht ab. Wie sich der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufteilt, hängt am Bodenrichtwert deiner Lage.

Der Hebel: die tatsächliche Restnutzungsdauer

Derselbe § 7 Abs. 4 EStG erlaubt in Satz 2 eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich kürzer als die Pauschale, darf nach ihr abgeschrieben werden. Ein 1970er-Jahre-Haus, das nie kernsaniert wurde, hat real selten noch 30+ Jahre vor sich. Technischer Verschleiß, veraltete Haustechnik und wirtschaftliche Entwertung lassen sich begutachten.

Beispiel: vermietetes Einfamilienhaus, Baujahr 1972, Kaufpreis 400.000 €, davon Gebäudeanteil 320.000 €:

Das Gutachten kostet je nach Objekt und Anbieter typischerweise 1.000 bis 2.000 € (Marktbeobachtung, Stand 08.2026), ist selbst als Werbungskosten absetzbar und hat sich damit meist im ersten Jahr bezahlt gemacht. Der Vorteil läuft danach jedes Jahr weiter.

Wann sich der Weg lohnt, und wann nicht

Gute Kandidaten: Gebäude bis etwa Baujahr 1980 ohne Kernsanierung, mit alter Haustechnik, einfachem bis mittlerem Standard. Je älter und unmodernisierter, desto kürzer die begutachtbare Restnutzungsdauer.

Schlechte Kandidaten: Neubauten (die 3 % ab Baujahr 2023 lassen kaum Spielraum), kernsanierte Altbauten und Objekte, bei denen ohnehin eine große Modernisierung ansteht; eine umfassende Sanierung verlängert die Nutzungsdauer wieder und entwertet das Gutachten.

Der Weg funktioniert übrigens auch nachträglich: Das Gutachten lässt sich Jahre nach dem Kauf erstellen und ab dem nächsten Steuerjahr ansetzen.

Was das Finanzamt verlangt

Seit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (abrufbar auf bundesfinanzministerium.de) sind die Hürden klar definiert, und ein Online-Schnellcheck allein reicht ausdrücklich nicht:

• Gutachter-Qualifikation: öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Person.
• Methodik: Ermittlung im Rahmen der ImmoWertV mit konkretem Objektbezug. Technischer Zustand, wirtschaftliche Restnutzung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen müssen begründet sein.
• Kein Automatismus: Die bloße Modell-Restnutzungsdauer aus einer Kaufpreisaufteilung oder einem Web-Rechner genügt dem Finanzamt nicht als Nachweis.

Grundlage des Ganzen ist ein BFH-Urteil von 2021 (Az. IX R 25/19), das den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer ausdrücklich zugelassen hat; das BMF-Schreiben regelt seither, wie streng er zu führen ist. Seriöse Anbieter arbeiten deshalb mit Objektbesichtigung und liefern ein Gutachten, das diese Kriterien abdeckt.

Die zwei Haken, die selten dazugesagt werden

1. Höhere AfA heute kann den Verkaufsgewinn morgen erhöhen. Verkaufst du die vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren, wird der Veräußerungsgewinn versteuert, und die in Anspruch genommene AfA mindert dabei die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Je mehr du abgeschrieben hast, desto höher fällt der steuerpflichtige Gewinn aus. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf privat gehaltener Immobilien steuerfrei; dann bleibt der AfA-Vorteil ungeschmälert.

2. Das Finanzamt muss nicht folgen. Ein Gutachten ist ein Nachweisangebot, keine Garantie. Wackelige Kurz-Gutachten ohne Objektbezug werden verworfen; im Streitfall bleibt der Finanzgerichtsweg. Wer den Weg geht, sollte ihn sauber gehen: mit qualifiziertem Gutachter und realistischem Ansatz statt Maximal-Verkürzung.

Häufige Fragen

Gilt das auch für meine selbst bewohnte Immobilie? Nein. AfA gibt es nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (oder im Betriebsvermögen). Für das Eigenheim ist die Nutzungsdauer steuerlich ohne Bedeutung.

Reicht ein kostenloser Online-Check als Nachweis? Als erste Orientierung ja, als Nachweis nein. Das Finanzamt akzeptiert seit 2023 nur Gutachten qualifizierter Sachverständiger mit konkretem Objektbezug; der Online-Check sagt dir nur, ob sich die Beauftragung lohnt.

Wie lange gilt das Gutachten? Solange sich am Objekt nichts Wesentliches ändert. Eine Kernsanierung oder umfassende Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer; danach passt der alte AfA-Satz nicht mehr, und das Finanzamt kann neu bewerten.

Was bringt es bei einer Wohnung statt eines Hauses? Das Prinzip ist identisch, begutachtet wird das Gebäude. Der absolute Vorteil ist wegen des kleineren Gebäudeanteils geringer, die Gutachtenkosten sind es meist auch.

Nächster Schritt: Wenn du gerade erst über den Kauf einer Bestandsimmobilie nachdenkst, starte mit dem Vergleich Altbau oder Neubau und der Hauskauf-Checkliste; die Nebenkosten des Kaufs rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 4 EStG (AfA-Sätze und Nachweis kürzerer Nutzungsdauer), § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte), ImmoWertV, BMF-Schreiben vom 22.02.2023, BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19). Kosten- und Ersparnisangaben sind Marktbeobachtung bzw. Modellrechnung, Stand 08.2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung; für deinen konkreten Fall gehört das Thema in die Hände deines Steuerberaters.

HausbauAtlas-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.