Nebenkosten beim Hauskauf: 9 bis 12 Prozent
Stand: 26.08.2026
Beim Hauskauf kommen auf den Kaufpreis 9 bis 12 % Nebenkosten — bei 450.000 € also 40.000 bis 55.000 €. Anders als beim Neubau entfallen Baugenehmigung, Hausanschlüsse und Baustellenkosten; dafür trifft die Grunderwerbsteuer den vollen Preis von Haus und Grundstück.
Die Aufstellung
| Posten | Höhe | Bei 450.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je Bundesland | 15.750–29.250 € |
| Notar | ca. 1,5 % | ca. 6.750 € |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | ca. 2.250 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | oft 3,57 % | ca. 16.065 € |
| Summe mit Makler | 9–12 % | 40.800–54.300 € |
| Gutachter, Umzug, Erstreparaturen | pauschal | 3.000–10.000 € |
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Die drei Sparhebel
1. Bundesland. Nicht wählbar, aber relevant für die Kalkulation: Zwischen Bayern (3,5 %) und Saarland/NRW (6,5 %) liegen bei 450.000 € über 13.000 €.
2. Inventar separat ausweisen. Mitverkaufte bewegliche Sachen — Einbauküche, Möbel, Sauna, Markise — unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag gesondert mit realistischem Wert aufgeführt, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 € Inventar und 6,5 % Steuersatz sind das 1.300 € weniger. Wichtig: Der Wert muss plausibel sein — überzogene Ansätze prüft das Finanzamt.
3. Provisionsteilung. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher das Halbteilungsprinzip: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen. Privatverkäufe ohne Makler sparen die Provision komplett.
Warum die Bank sie ungern mitfinanziert
Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten kann — sie erhöhen den Beleihungsauslauf und damit deinen Zinssatz. Faustregel: Die Nebenkosten kommen aus dem Eigenkapital, das Darlehen finanziert Haus und Grundstück. Wer beides finanziert, landet bei einer 110-%-Finanzierung mit deutlichem Zinsaufschlag.
Was danach kommt
Nach dem Kauf folgen die laufenden Kosten, die im Kaufpreis nicht sichtbar sind: Grundsteuer, Versicherungen, Rücklagen für Instandhaltung (Faustregel: 1 €/m² pro Monat) — und beim Bestandshaus oft die Sanierung, inklusive der GEG-Nachrüstpflichten binnen zwei Jahren nach Eigentümerwechsel.
Häufige Fragen
Sind die Nebenkosten beim Neubau niedriger? Prozentual ähnlich, aber anders zusammengesetzt: Beim Neubau kommen Baunebenkosten von 15–20 % mit Vermessung, Erschließung und Hausanschlüssen dazu — dafür fällt die Grunderwerbsteuer bei getrennten Verträgen nur auf das Grundstück an.
Wann sind die Nebenkosten fällig? Notar und Grundbuch mit der Beurkundung, die Grunderwerbsteuer per Bescheid einige Wochen später (zahlbar binnen eines Monats), die Maklerprovision meist mit Vertragsschluss. Alle innerhalb weniger Wochen — die Liquidität muss stehen.
Kann ich die Nebenkosten steuerlich absetzen? Beim selbstgenutzten Eigenheim nein. Bei vermieteten Objekten zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt.
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