Sanierungskosten: Was welche Maßnahme kostet
Stand: 26.08.2026
Sanierungskosten lassen sich schlecht pauschalisieren — der Zustand des Hauses entscheidet mehr als seine Größe. Diese Übersicht gibt dir Größenordnungen pro Maßnahme für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, Baujahr vor 1990.
Alle Maßnahmen im Überblick
| Maßnahme | Kosten | Nach Förderung | Amortisation |
|---|---|---|---|
| Kellerdecke dämmen | 3.000–8.000 € | ab 2.550 € | 5–10 Jahre |
| Oberste Geschossdecke dämmen | 3.000–10.000 € | ab 2.550 € | 5–12 Jahre |
| Dachdämmung (Aufsparren) | 15.000–35.000 € | ab 12.750 € | 15–25 Jahre |
| Fassadendämmung (WDVS) | 25.000–60.000 € | ab 21.250 € | 20–30 Jahre |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | 15.000–35.000 € | ab 12.750 € | 20–30 Jahre |
| Heizungstausch | 25.000–40.000 € | ab 8.000 € | 10–18 Jahre |
| Lüftung mit Wärmerückgewinnung | 8.000–20.000 € | ab 6.800 € | 15–25 Jahre |
| Komplettsanierung Effizienzhaus | 120.000–250.000 € | je nach Stufe | 25+ Jahre |
Die Werte „nach Förderung” gehen von 15 % BAFA-Zuschuss bzw. 30 % KfW-Grundförderung aus — mit Boni fällt der Eigenanteil deutlich niedriger aus, siehe Sanierungsförderung.
Die günstigen Einstiegsmaßnahmen
Wer nicht alles auf einmal stemmen kann, beginnt hier:
- Kellerdecke dämmen — 20–40 €/m², oft in Eigenleistung machbar, wirkt sofort gegen kalte Füße. Die beste Kosten-Nutzen-Relation überhaupt.
- Oberste Geschossdecke dämmen — ähnlich günstig, bei unbeheiztem Dachboden schnell erledigt und ohnehin nach GEG oft Pflicht.
- Heizungsrohre dämmen — wenige hundert Euro, gesetzlich vorgeschrieben und in einem Wochenende erledigt.
- Hydraulischer Abgleich — 500–1.200 €, verbessert die Effizienz jeder Heizung und ist Voraussetzung für manche Förderung.
Was die Kosten treibt
- Gerüst: Bei Dach- und Fassadenarbeiten 3.000–8.000 € — deshalb Maßnahmen bündeln, die dasselbe Gerüst brauchen.
- Zustand der Bausubstanz: Feuchte Wände, Asbest oder marode Elektrik verwandeln jede Sanierung in ein größeres Projekt. Ein Gutachten vor dem Start ist Pflicht, besonders beim Hauskauf.
- Denkmalschutz: Auflagen können Innendämmung statt WDVS erzwingen — teurer und bauphysikalisch anspruchsvoller.
- Handwerkerauslastung: Regional wie beim Neubau, siehe Baukosten nach Bundesland.
Sanieren oder abreißen?
Ab einem gewissen Punkt kippt die Rechnung: Wenn die Sanierungskosten 70–80 % des Neubauwerts erreichen, ist der Abriss mit Neubau oft die wirtschaftlichere Lösung — mit besserem Energiestandard und ohne Restrisiken in der Substanz. Dagegen sprechen Abrisskosten (15.000–30.000 €), der Verlust des Bestandsschutzes (der Neubau muss den aktuellen Bebauungsplan einhalten) und die längere Bauzeit. Diese Entscheidung gehört mit Architekt und Energieberater gerechnet, nicht überschlagen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Komplettsanierung pro Quadratmeter? Je nach Ausgangszustand 800–1.800 €/m² für die energetische Sanierung zum Effizienzhaus. Bei 140 m² also 112.000–250.000 € — vergleichbar mit einem Drittel bis der Hälfte eines Neubaus.
Kann ich Sanierungskosten steuerlich absetzen? Beim selbstgenutzten Eigenheim: über § 35c EStG bis zu 20 % der Kosten (max. 40.000 €) über drei Jahre — aber nicht kombinierbar mit KfW/BAFA-Förderung. Rechne beide Wege gegeneinander; meist ist die direkte Förderung günstiger.
Wie finanziere ich das? Mit Modernisierungsdarlehen, KfW-Ergänzungskredit oder als Teil der Baufinanzierung beim Kauf. Die Monatsrate rechnest du im Finanzierungsrechner.
Reihenfolge und Förderung im Überblick: Sanierung — Details zum größten Einzelposten: Heizungstausch.
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